Wohnung kaufen als Investition für unter 200k

  • Hallo zusammen,


    da sich hier bestimmt der ein oder andere tummelt, der diesbezüglich bereits Erfahrungen sammeln durfte, wollte ich hier mal meinen aktuellen Plan posten und gerne eure Meinungen dazu hören.


    Ich habe überlegt in diesem Jahr eine kleine Wohnung im Rhein Main Gebiet zu kaufen, die maximal 200k kosten darf. Es soll kein Neubau sein, sodass ich durch Reparatur und Instandhaltung auch noch Steuereffekte erzielen kann.


    Sinn des Kaufs soll sein:

    - Erfahrung im Immobilienmarkt aufbauen und lernen, ob es sich lohnt, da weiterzumachen (größer / mehr / whatever)

    - Kosten von der Steuer absetzen, die mir etwas bringen

    - Diversifizierung des Portfolios

    - Rendite


    Die Kaufsumme ist so gewählt, dass eine 2 Zimmer Wohnung mit ca. 50 Quadratmetern realisierbar ist. Von dieser Größe verspreche ich mir eine unkomplizierte Vermietung und kein zu hohes Invest ohne Erfahrung. Außerdem wollte ich zunächst nicht versuchen, bundesweit nach der besten Investition zu suchen. Ich wollte zunächst lieber etwas in einer Region kaufen, die ich kenne und die für mich auch gut erreichbar ist (auch bzgl. Netzwerk für Handwerker etc.).


    Eine weitere Idee ist, dass ich versuche, vollkommen ohne Fremdfinanzierung auszukommen, um den hohen Zinsen zu entkommen. Sobald die Zinsen attraktiver sind, würde ich dann nachträglich eine Finanzierung eingehen.


    Wie seht ihr das? Seht ihr grobe Schnitzer in diesem Plan? Würdet ihr etwas ganz anders machen? Würdet ihr es vielleicht sogar genau so machen?


    Bin gespannt.

  • Mit dem Thema WEG hast Dich auch beschäftigt?

    Das ist aus meiner Sicht der größte Haken daran.


    Alles andere finde ich gut, falls es finanziell geht würde ich nach einem kleinen MFH schauen.

  • Würde auch ein kleines Mehrfamilenhaus bevorzugen.. Hab grad noch ein Haus mit 2 Wohneinheiten gekauft .. wichtig ist abgetrennt und jeweils eigene Heizungen/Zähler, das macht die Abrechnung deutlich einfacher. Häuser für Vermietung würde ich aber nur Leuten raten die sich mit Häusern (Handwerker) auskennen! Ansonsten Lage, Lage, Lage! Wenn sich der Markt mal dreht kriegst Du die guten Lagen immer noch besser vermietet! Außerdem solltest Du es vom Typ her wollen/können! Nicht jeder ist als Vermieter geeignet!


    Wie viel Verzinsung versprichst Du Dir?

  • Eine weitere Idee ist, dass ich versuche, vollkommen ohne Fremdfinanzierung auszukommen, um den hohen Zinsen zu entkommen. Sobald die Zinsen attraktiver sind, würde ich dann nachträglich eine Finanzierung eingehen.

    Dazu zwei Gedanken:


    (1) Die Zinsen sind Kosten, die Du gegen die Einnahmen rechnen und somit von der Steuer absetzen kannst. Das relativiert ihre Höhe (übrigens sind die Zinsen derzeit im langfristigen Vergleich gar nicht so hoch, nur im Vergleich zur absoluten Niedrigzinsphase, die wir zuletzt hatten). Nach wie vor ist der Charme des Immobilieninvestments der Hebeleffekt, den Du nur mit Fremdkapital erzielst. Dem Rat, lieber etwas größeres zu kaufen (Mehrfamilienhaus) mit Fremdkapitaleinsatz, schließe ich mich daher an. Muss ja nicht gleich eine 100 % Finanzierung sein, bei der die 200k durch die Erwerbsnebenkosten aufgefressen werden...


    (2) Nachträgliche Finanzierung ist eine schlechte Idee - die Finanzierung dient dann nämlich nicht mehr dem "Erwerb" und ist dementsprechend nicht steuerlich absetzbar. (Anders, wenn Du eine Renovierung oder dergleichen finanzierst).

    1974 911 Targa

    1985 944 Coupé

    1990 964 Carrera 2 Coupé

    1995 993 Carrera Cabrio

    2003 996 Carrera Cabrio

  • ich kann nur für unsere region sprechen (erweitertes rhein-main gebiet): ist praktisch nur schrott auf dem markt. alles interessante ist so teuer dass es sich niemals lohnt. egal wie.


    die „gebrauchte“ immobilie ist nur für ortsnahe (mit handwerker skills) vermieter interessant. dann aber nicht für die steuerersparnnis sondern für die kostenminimierung: „türkisches modell“! die rendite steigt dann auch mal um mehr als 50%. besonders in phasen wie dieser bekommst du keine vernünftigen handwerker mehr. du gibst also die komplette rendite an handwerker und hast ständig ärger mit den mietern wegen der wartezeiten. hatte letzte woche defekte heizung. selbst machen ist eine stunde und 90 euro. mit handwerker ca. 1100. euro. konnte nicht selbst - also notdienst - und ärgere mich seitdem ununterbrochen….


    zusätzlich kann dich (wie oben erwähnt) bei etw die eigentümer gemeinschaft um horrende summen bringen: dieses jahr die wege ums haus, nächstes jahr die fassade, übernächstes ….


    will überlegt sein. ist eigentlich zu spät - oder zu früh für immobilien. der markt hat grade ein kleines zwischenhoch auf ohnehin noch zu hohem niveau.


    :wink:

  • Würde auch ein kleines Mehrfamilenhaus bevorzugen.. Hab grad noch ein Haus mit 2 Wohneinheiten gekauft .. wichtig ist abgetrennt und jeweils eigene Heizungen/Zähler, das macht die Abrechnung deutlich einfacher. Häuser für Vermietung würde ich aber nur Leuten raten die sich mit Häusern (Handwerker) auskennen! Ansonsten Lage, Lage, Lage! Wenn sich der Markt mal dreht kriegst Du die guten Lagen immer noch besser vermietet! Außerdem solltest Du es vom Typ her wollen/können! Nicht jeder ist als Vermieter geeignet!


    Wie viel Verzinsung versprichst Du Dir?

    Danke für den Tipp. Bin jetzt echt am überlegen die Suche nach einzelnen Wohnungen zu pausieren und ein günstiges MFH zu suchen.


    Vielleicht etwas naiv, aber ich verspreche mir keine bestimmte Verzinsung. Primär geht es mir wirklich darum, Erfahrung zu sammeln und zu diversifizieren.

    Danke für den Input! Dann würde ich eventuell trotzdem das Darlehen über eigene Unternehmen o.ä. beziehen, anstatt über eine Bank. Muss das nochmal prüfen.

    Genau diese Berichte sind wichtig und führen mir vor Augen, dass es durchaus das „Falsche“ sein kann.. daher entsprang ja mein ursprünglicher Gedanke, das alles möglichst günstig zu testen.

  • Hallo,

    für 200t€ gibt es bei uns im nördlichen Rhein-Main Gebiet schon brauchbare Wohnungen.

    Wir haben unsere Wohnungen zum Vermögensaufbau zu 100% finanziert.

    Dann kann man auch was von der Steuer absetzen, durch Reparaturen und Instandsetzung dürfte sich das in Grenzen halten.

    Wenn wir das Kapital (600t€) damals von der Bank bekommen hätten, wäre es auch ein 3 FH geworden.

    Dann kann man alles selbst entscheiden, eine Eigentümerversammlung muss man mögen :wink:

    Bei unserer 2 Zi. Whg. ziehen meist Singles ein, kommt ein Partner oder gar Kind, wird ausgezogen und es muss ein neuer Mieter her. Unsere 3 Zi. Whg hat ein Mieter fast komplett bezahlt. Für eine 3Zi. reichen aber die 200t€ nicht mehr.


    Wichtig ist das Rücklagenkonto !


    Als Heizungsmonteur ( peterpullin , von irgendwas muss ich ja auch leben ;) ) bei uns im Ort kenne ich sehr viele Häuser und kann schon gut abschätzen, welche Immobilie gekauft werden kann.


    Das wichtigste ist Lage, Lage, Lage , bei uns z.B. mit der S-Bahn in 25 min FFM Stadtmitte und alle Versorgungsmöglichkeiten fußläufig zu erreichen.


    Wir würden es im Nachhinein immer wieder so machen.

  • Eine weitere Idee ist, dass ich versuche, vollkommen ohne Fremdfinanzierung auszukommen, um den hohen Zinsen zu entkommen. Sobald die Zinsen attraktiver sind, würde ich dann nachträglich eine Finanzierung eingehen.

    Ganz schlechte Idee. Die Zinsen kannst Du gegen die Einnahmen rechnen (anders als die Tilgung). Sinnvoll könnte es sogar sein, negative Einkünfte zu erzielen, die Dein zu versteuerndes Einkommen senken.


    Das Hauptproblem bei einer Eigentumswohnung ist auch m.M.n. die Eigentümergemeindschaft und das WEG. Ansonsten Lage, Lage, Lage. Eine schöne Kontrollfrage ist in dem Zusammenhang auch (zumindest, wenn man sie ehrlich beantwortet: Würde ich da für den von mir aufgerufenen Mietzins gern selbst einziehen?)

    Gruß :khat:
    Bernhard



    914 2.0 (1982 - 1983)
    964 C4 (1994 - 1995)
    Cayman R (11/2012 - 11/2013)
    Cayman GTS - 981 (09/2014 - 04/2016)

    Cayman GTS - 718 (03/2019 - 01/2020)

  • Ich beschäftige mich auch seit einigen Monaten mit dem Thema Immobilien und bin vom Plan, als erste Immobilie ein MFH zu kaufen, mittlerweile abgekommen und stehe kurz vor dem Abschluß meiner ersten ETW.

    Für mich war wichtig ohne EK zu kaufen, Mieteinnahmen zu erzielen die die Zinsen und einen Großteil der Tilgung decken, daher auch möglichst geringe Tilgung bei möglichst langer Laufzeit.

    Herausgekommen ist eine Finanzierung 70% mit 20 Jahren und 30% mit 15 Jahren Laufzeit zu 1% Tilgung.


    Damit bin ich super happy und werde weitere Objekte kaufen während ich Erfahrungen sammele und weiter lerne.


    Als Tipp: Lies dir die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung durch, dann kannst du ganz gut einschätzen wie die WEG tickt ;)


    Und dann, einfach machen :thumb:

  • Herausgekommen ist eine Finanzierung 70% mit 20 Jahren und 30% mit 15 Jahren Laufzeit zu 1% Tilgung.

    Nur so aus Interesse: Wie viel % der monatlichen Raten musst Du zuschießen (d.h. werden nicht durch die Mieteinnahmen getragen)...?