Immobilien Thread

  • Hallo Leute,


    in diesem Theard soll es hauptsächlich um Immobilien gehn, als Kapitalanlage, Hausbau, Finanzierung, Mieteinnahmen, taktische Vorgehensweise usw.



    ... Und mach direkt den Anfang:


    Aktuelle Lage:

    Habe eine Eigentumswohnung derzeit die ich momentan für ca. 20-30% mehr verkaufen könnte als damals eingekauft, wohne selbst darin und würde gerne in nicht allzu ferner Zukunft auf ein Mehrfamilienhaus umsteigen (3-4 Parteien) und darin selbst wohnen sowie eben bisschen Mieteinnahmen einsammeln. Ob ich dann meine jetzige Wohnung verkaufe oder nicht bzw dann ebenfalls vermiete weiß ich noch nicht.


    Wie ihr sicherlich wisst, sind die Preise derzeit auf Hochkurs bzw der Zins natürlich im Keller, was Spielereien mit teuren Immobilien ermöglicht aber eben auch dann erstmal alles abbezahlt werden will/muss, trotz Niedrigzins.



    Frage:


    Wie schätzt ihr derzeit die Marktlage (Aussichten) ein?


    Bei den deftigen Preisen überhaupt noch Interessant auf Immobilien zu setzen und auch mit Miete & Co spielen?


    Meint ihr die Place kracht bald zusammen, der Zins steigt rauf und die Preise kippen?


    Wer von euch vermietet oder spielt schon paar Jahre mit Immo's?


    Habt ihr generelle, aktuelle Buchempfehlungen rund ums Thema Immobilien?



    Häusliche Grüße


    Sascha

  • Bei den deftigen Preisen überhaupt noch Interessant auf Immobilien zu setzen und auch mit Miete & Co spielen?

    Langfristige Zahlen zeigen, dass es Wohnimmobilien in Deutschland nur zur einer Eigenkapitalrendite knapp oberhalb der Inflationsrate bringen, denn die Sanierungs- und Instandhaltungskosten werden von den Anlegern selten richtig interpretiert und berücksichtigt. Damit eine Wohnung oder ein Haus nach 20 oder mehr Jahren noch dem Marktstandard entspricht, ist in dieser Zeit einiges zu investieren. Nur das Grundstück allein kann seinen Wert ohne weiteres Zutun halten oder steigern. Es gab ja während der letzten 10 Jahre einen Boom, der sich aber nicht unbedingt fortsetzen muss, obwohl auch jetzt die Preise noch anziehen, sogar im ländlichen Bereich.


    Hätte ich viel Geld übrig und Angst vor der Zukunft, würde ich evtl. noch eine Immobilie kaufen, sonst nicht. Mieter sind ein großer Unsicherheitsfaktor, hier würde ich eine Ferienimmobile z.B. an der Ostsee vorziehen, die Preise haben dort aber auch fies angezogen und es gibt kaum noch bezahlbare Angebote. Da hätte man spätestens vor 6 oder7 Jahren zuschlagen müssen.

    Gruß Joerg

    :wink:




    Cayman 987.2 aus 12/2011

  • Der Punkt ist auch hier, dass niemand eine Glaskugel hat. Das Mehrfamilienhaus hat seinen Reiz, birgt aber auch Risiken.


    Ich gehöre ja schon zur Generation "alter Sack" und habe mal als Faustformel gelernt, dass der Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus beim 15 bis 20-Fachen der Nettojahresmiete liegen sollte, damit der Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist. Soweit ich sehe, liegen die Preise aktuell beim 30-Fachen und darüber. Beachtet man zudem, dass sich die Zinssiutation auch wieder schnell mal wieder ändern kann, wären mir die Preise und das Risiko aktuell zu hoch, zumindest dann, wenn Du (teil-)finanzieren mußt. Wenn Du größere Mengen Bargeld hast, die Du unter die Leute bringen möchtest, wirst Du mit einem Immobilienkauf aller Voraussicht nach keine Verluste machen.


    Aber Obacht. Es kommt immer auf die Lage an. Immobilien in guten Lagen haben ihren Preis.


    Außerdem solltest Du nach meiner Erfahrung Zugriff auf die Immobilie haben, sprich sie sollte sich in für Dich erreichbarer Nähe befinden. Grund hierfür ist z.B. die Überwachung und Abnahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten oder die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen bei Mieterwechseln, was ich persönlich niemals einem Makler überlassen würde.


    Mietverhältnisse können ein Selbstläufer sein, müssen sie aber keineswegs. Angesichts dessen muß man auch Kenntnisse und Lust haben, sich mit seinen Mietern auseinanderzusetzen. Das gilt für den Mietvertrag, für die Nebenkostenabrechnung und vieles mehr.


    Auch das Finanzamt will bespaßt werden. Die jährliche Steuererklärung will gemacht werden.


    Selbstverständlich kann man Verträge, Mietersuche und Steuern auch von Dritten (Anwälte/Steuerberatern) managen lassen. Das kostet aber Geld und sollte deshalb bei den Überlegungen zum wirtschaftlichen Erfolg des Investments mit berücksichtigt werden.


    Es gibt sicher noch viel mehr, was es zu beachten gibt. Ich denke, da wird es von den anderen Foristen noch einige wertvolle Hinweise geben.

    Gruß :khat:
    Bernhard



    914 2.0 (1982 - 1983)
    964 C4 (1994 - 1995)
    Cayman R (11/2012 - 11/2013)
    Cayman GTS - 981 (09/2014 - 04/2016)

    Cayman GTS - 718 (03/2019 - 01/2020)

  • Schön auf den Punkt gebracht, Bernhard.


    Wichtig ist für Dich, Sascha, auf jeden Fall, was Du in 20 Jahren damit bezweckst und auf welchem Weg Du das erreichen willst.


    Zum Verständnis mal auf mich bezogen: bin nahezu immer selbstständig gewesen, meine Rentenerwartung deckt vermutlich 3 gut belegte Brötchen pro Monat.


    Für mich war immer klar ohne Erberwartung, dass ich für meine Altersvorsorge selbst sorgen muss und oberstes Ziel eine breite Streuung sein muss. So auch neben Börseninvests Immobilien. Im Gegensatz zu vielen anderen, deswegen ist es wichtig, welche Ziele Du verfolgst/verfolgen musst, hab ich das Ziel, dass ich innerhalb von 20 Jahren alles abbezahlt haben will. Das heißt, ich tilge extrem viel. Das eigene Haus ist gerade frisch nahezu abbezahlt, so kann ich mehr in die vermieteten Immobilien tilgen (2 MFHs, zwei Gewerbeimmobilien).


    Ich möchte mit 58 hinsichtlich der in den letzten Jahren gekauften Immobilien fertig sein. Dann kann ich in Ruhe Instandhaltungen durchführen und nur noch Investitionen in das Objekt finanzieren.


    Das kann und muss man auch anders sehen. Sammle Infos von denen, die das selbst machen und nicht nur von denen, die nur beraten.


    Unter dem Strich sollten aber in jeder Vorsorge für später Immobilien eine Rolle spielen.


    Die Mieterbetreuung ist häufig sehr nervig, aber das Ziel ist es wert.

  • Sammle Infos von denen, die das selbst machen und nicht nur von denen, die nur beraten.

    Dem kann ich nur zustimmen. Die, die selber machen, wissen in der überwiegenden Zahl wovon sie reden! Die zeigen Dir auch Probleme auf und im günstigsten Fall noch, wie man sie vermeidet oder meistert.

    Gruß :khat:
    Bernhard



    914 2.0 (1982 - 1983)
    964 C4 (1994 - 1995)
    Cayman R (11/2012 - 11/2013)
    Cayman GTS - 981 (09/2014 - 04/2016)

    Cayman GTS - 718 (03/2019 - 01/2020)

  • Ich selber würde nie in einem MH leben wo auch noch meine Mieter leben, ich persönlich denke es sollte schon ein wenig Abstand haben. Gleicher Ort wäre Ok und ist vielleicht auch sinnvoll.


    Ich selbst habe ein paar Wohnungen wo aber nun nach 20 Jahren auch die ein oder andere Reparatur anfällt. Nur mal als Beispiel die Heizung, da ist schnell eine Jahresmiete weg, natürlich regelt das der Steuerberater, aber die Kohle ist erstmal weg.

    Es wurde immer gesagt das eine Immo die beste Altersversorgung sei, ich für meinen Teil stimme dort nur halb zu. und zwar wenn man es nach kompletter Tilgung verkauft. Anders kann es auch ein Groschengrab werden.


    Ebenso sollte man als Faustformel 2% vom Wert der Immo für Renovierungen einplanen, gilt speziell für selbst genutzten Wohnraum. Ich für meinen Teil kann es nur bestätigen, eine neue Küche und Bad nach 20 Jahren, da ist man schon mal schnell hoch 5stellig, oder natürlich auch mehr.


    Um Geldanzulegen mit minimalen Risiko würde ich min 30-40 Eigenkapital mitbringen und den Rest durch die Mieter und Abschreibungen erwirtschaften. Falls es dann nach 20 Jahren getilgt ist, kann man sehen ob man behält oder eventuell mit Gewinn veräußern kann.

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